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保障房遭遇引资难任务重责任大利润低

发布时间:2019-07-30 12:50:05

5月13日,《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》指出

保障房遭遇引资难任务重责任大利润低

,鼓励民间资本参与政策性住房建设。

保障房能不能吸引民企,最核心的还是利润。相比商品房开发的高利润,民企参建保障房的可持续性、效率成为地方政府的担忧之一。但从某民企参与保障房建设的实践经验来看,保障房并非“鸡肋”。

若要吸引更多民间资本进入该领域,政府尚需在现有保障房优惠政策的基础上,破除准入、运行、管理、融资等方面体制、机制上的障碍。

5月13日,国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出,要进一步拓宽民间投资的领域和范围。其中特别提出,支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。

保障性住房建设利润低、任务重、舆论关注度高,历来是以政府投入为主,参与开发建设的大多也是国有企业。以民营房地产开发商为代表的民间资本是否愿意进入这一“吃力不讨好”的领域?民间资本的进入将带来哪些变化?需要哪些具体政策来鼓励?

民间资本介入——

“政府当然欢迎”

2010年,全国共将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套,改造农村危房120万户,均比去年有较大幅度增长。尽管中央财政今年将安排保障性住房专项补助资金达632亿元,比上年增加81亿元,但由于保障房建设量的大幅增加,地方财政的投入压力将进一步加大。

“如果能顺利引入民间资本支持保障性住房建设,政府当然欢迎。”江苏省常州市房管局副局长吴海泳告诉记者。

在现行的条件下,民间资本参与保障房建设的最佳模式,就是由民营房地产开发商“带着钱”参与保障房项目的开发建设。也就是说,在土地、税费现行优惠政策的基础上,让民营企业从拿地环节开始,以现有房地产开发的模式进行保障房项目开发,最后通过政府回购或开发商自行组织销售,赚取相应的利润。

吴海泳认为,在这种模式下,政府仅需投入土地、减免税费,几乎不需要财政再支出现金,等于是为保障性住房建设拓宽了资金来源渠道,将大大减轻地方财政的压力,有利于加快保障房建设的进度。

怎样吸引民企——

“最核心的还是利润”

“保障房能不能吸引民营企业,最核心的还是利润。”吴海泳认为,如果没有足够的利润,民间资本没有理由参与保障房建设。

房改初期,一些城市曾经采取上述模式,由民营企业投资、组织开发了一批经济适用房。但随着开发成本的不断提高,以及商品房市场高额利润的吸引,民营企业纷纷转战商品房开发,保障房建设的“硬骨头”多由国有企业承担,或政府直接组织建设。

一家参与北京经济适用房开发的国有企业负责人告诉记者,实际上近年来经济适用房开发建设成本提高很快,企业能够保本就已经实属不易,不少项目都出现了亏损。而据记者了解,由于经济适用房项目屡屡出现亏损,各地政府通过土地、资金、修改规划等方式“补偿”国有开发企业的例子比比皆是。

同样的问题也出现在刚刚起步的公共租赁房建设上。“从国际经验看,民企参与保障房建设,最有可能在公共租赁房上有所作为。”吴海泳说,成熟的公共租赁房项目,将有稳定的租金收益,对民营企业而言有投资价值。然而,我国大多数城市租金房价比极低,商品房尚且不具备通过出租获取收益的价值,比商品房租金更低的公共租赁房,出租收益无法覆盖成本,很难有回报。

“在这样的情况下,民营企业能否进入保障房,取决于政府用什么样的优惠政策来吸引。”吴海泳说,现有的土地划拨、税费减免等政策显然不够,还需要力度更大的政策支持。

尽管民营企业能为保障房建设带来资金,其灵活的体制机制也可能有助于降低项目成本,但也有政府官员对民企的效率感到担忧。福建省厦门市保障住房办公室副主任王朝晖告诉记者,厦门市曾经做过相关研究。现在以财政为主的投入模式,以财政作担保融资,直接组织国有的开发、建设甚至原材料供应企业,流程简单,进度快。而民营企业通过市场化的方式融资,融资成本高、时间长,再通过严格的招投标找建设企业、找材料供应商,环节多、速度慢,反而有可能增加成本、降低效率。

当前最大问题——

“缺乏长期融资渠道”

尽管当前参与保障房建设的民营企业并不多,但一些龙头企业一直在积极参与保障房建设。以万科为例,2006年以来,万科已竣工和在建的各类保障性住房共159万平方米,包括限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房等。

“参与保障房开发一方面是万科希望通过自身的一些努力,履行社会责任,改善行业形象。”万科有关负责人告诉记者,另一方面,随着近年来保障性住房占城镇住房建设总量比重日益提高,开发企业也需要考虑新的业务模式。

实际上,对开发商而言,保障房并不一定是“鸡肋”。一位业内人士表示,尤其是在当前国家采取严厉措施调控房地产市场的情况下,开发保障房项目成本低、风险小,利润不高但却相对有保障,对企业而言是一个不错的选择。

无论国有企业还是民营企业,当前建设保障房所共同面对的最大问题是“缺乏长期融资渠道”。如果不能在融资机制上进行创新,将严重制约民营企业参与保障房建设。根据国外经验,可以允许保障房投资主体发行中长期债券筹集建设资金,但我国保障房项目几乎没有盈利记录,很难保证按时还本付息。要解决这些问题,还需要研究政策性的支持长期融资的方式。

“我们认为,要更好、更多地吸引民间资本进入保障房建设,在现有保障房优惠政策的基础上,仍需破除准入、运行、管理、融资等方面体制、机制上的障碍。”上述万科负责人表示,要按照政策支持、市场运作的原则,探索建立保障性住房金融支持机制,鼓励金融机构进行产品创新,建立财政长期投入制度,完善保障性住房运营管理体制。

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