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地產降息為改革護航薦17股

发布时间:2020-01-16 18:52:10

地产:降息为改革护航 荐17股 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事项:

11月21日,中国人民银行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并

评论:

本次降息方向合预期,但时点超预期,地产股价并未提前充分反映,后市将补涨、反弹即便央行此前有PSL、MSL等工具的推出做铺垫,本次降息的时点也是超预期的,但方向在预料之内从地产龙头的股价表现看,8月初至今持续震荡、没有实现相对收益,唯有部分改革、转型类房企走出独立于板块的行情表明地产股价并没有充分反映“降息”预期,后市有望补涨、反弹

我们认为,本次降息与以往最大的不同:是“为改革保驾护航”和“单纯刺激”的区别以往两轮降息,是着眼于需求端,单纯刺激,忽略了改革,而本轮降息是在以改革为导向、向改革要红利来推动经济可持续发展的背景下推出的,目的是为改革保驾护航从过去一年多国内政治、经济、社会发生的一系列变化可以看出习李以改革促发展的决心——一、习认为中国经济未来将处在“新常态”,在这个认识下,习李对经济增速放缓早有预见性,对经济放缓的容忍度也明显提高: 总理早有表示“7.5%的底线是个误解,高一点、低一点都可以”

二、习李自上台以来即凝聚社会共识、宣示重启改革:

1.习上任第一站即造访改革发祥地——深圳;2.以当年蛇口精神“实干兴邦”要求新一届领导集体; .尝试、推广“自由贸易区”;4.十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出60项改革内容涵盖国企、金融、财税、职能、城镇化、司法、人大制度、反腐、对外开放等内容,范围之广、力度之大可谓空前;5.京津冀一体化上升至国家战略;6.提出“一带一路”战略构想;7. 总理频频表态“如果说刺激,我们宁愿用改革来刺激,释放更多市场红利”;8.持续、深入推动反腐、深化市场化改革、深化国企改革、推动区域战略实施

上述改革的推动,需要稳定的经济环境;在这个时点上降息的推出,是创造稳定的经济环境来为改革“保驾护航”

降息减轻购房人月供负担,短期内将引发潜在购房者的入市紧迫感、提振购房需求本次降息中各期限贷款利率均下降40个基点,5年期以上贷款利率调整为6.15%在假设按基准利率获得住房按揭贷款的前提之下,我们对购房时贷款100万至500万,贷款10年至 0年分别进行了月供压力的测算根据测算结果显示,若购房人按基准利率贷款 00万、20年,降息之前,每月月供还款额为22456元;在下降40个bp之后,每月的月供还款额降低为2175 元,每月还款额减少702元不同贷款额度,不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供减少幅度在 %左右

今年各地限购政策的放松、6月央行“喊话”支持首套房贷款、“9 0”新政的出台等一系列举动对楼市的刺激有限,利率的优惠并没有真正得到落实本次降息对于购房者来说,相当于在此前的利率基础上打94折,在房价不变的假设下,提升了购房者的支付能力

最关键的是,降息在短期难免会引发潜在买房人“是在救市”的预期(虽然我们认为降息根本上是为改革保驾护航),入市紧迫感会增强以深圳为例,降息后第一天市场异常火爆,1500套房源引来5000人抢房大军,入市紧迫感可见一斑从舆论导向来看,媒体也铺天盖地冠之以“明天不买房,一年又百忙”来描述本次降息影响因此,降息在短期内是可以提振房市的整体信心和预期的,前期积压的需求将在短期内得到一定程度的释放短期购买力的释放也支撑了我们此前对于行业整体“销售温和改善、毛利率缓慢修复”的判断

.降息将降低房企财务费用,据测算将导致地产股14、15年EPS分别增厚0.7%和5.0%本次降息将降低房企的融资成本,增厚业绩房地产上市企业的银行贷款期限多为1- 年,此次降息幅度为40个基点下降至6.00%截止2014年三季报,1 1家房地产开发类上市公司累计有息负债约达12155亿元假设有息负债规模保持不变,本次降息之后,2014、15年全板块将减少利息支付5. 亿元(14年按剩余40天进行计算)、48.62亿元按整体法估算,14年全行业EPS平均增厚约2.4厘,15年平均增厚约22.1厘重点覆盖的上市公司年业绩将平均增厚0.7%和5.0%

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