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繁荣难掩危机 广州新老商圈升级进行时

发布时间:2020-01-14 14:49:52

【文章】来源:新快报2010-02-08 导语: 搬还是不搬?这是一个问题。近10年来,广州专业市场的搬迁问题一直是困扰城市规划升级的一大心病。广交会的诞生,为新中国冲破了西方“封锁、禁运”的枷锁。而她的落户,也成就了广州作为全国商品集散地不可动摇的地位。几十年来,来自全国各地的商人自发地在此进行生产、贸易,一个城市一千多个专业市场 广州新老商圈调查

从传统专业市场到打造现代化展贸型专业市场

搬还是不搬?这是一个问题。近10年来,广州专业市场的搬迁问题一直是困扰城市规划升级的一大心病。广交会的诞生,为新中国冲破了西方 封锁、禁运 的枷锁。而她的落户,也成就了广州作为全国商品集散地不可动摇的地位。几十年来,来自全国各地的商人自发地在此进行生产、贸易,一个城市一千多个专业市场的 神话 在这里变成现实,多个领域的 广州价格 也早已声名远播。

不过,尽管威水史一箩筐,但广州专业市场散乱、发育不良、传统落后等现实已摆在眼前。一场注定漫长而艰辛的革命多次 被提上日程,从最初让批发市场迁出内环以外的计划已被扼杀于摇篮,而分类改造搬迁的计划大部分也以的 让步 而告终。日前,《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》公示,专业市场的搬迁升级再次被重提,这场在专家眼里的第三轮革命又将如何善终,我们拭目以待。

故事

一个 格子铺 档主的生意经

李迪大专毕业后就在长沙中山路的一家主题商场经营服装生意,几乎每隔一周他就要接收前一天从广州十三行发来的货。 我一般一两个月去一趟广州选样,回来后需要补货就打电话让批发商发货。一次运费百多元。 他说,现在大家都到广州进货,特别是十三行。

据了解,不仅是湖南,远在北京、天津和上海这些一线城市的服装市场上,都能看到来自广州十三行的货。王丽(化名)在红遍天服装批发市场租了一个小档口,她和李迪已经合作快两年了,主要卖女装,每天都要发两三百件衣服去往全国各地。

说她的档口小,一点也不过分。面积仅约1平方米,堆放几百件衣服后已容不下两个人同时站立。而这种格子铺在十三行极为普遍, 还别看不起这小小的铺面,我进场费花了20多万,每个月还要交七千多元的租金。 王丽说,若是二手再转租的话月租金要超过2万元。

为控制成本,她的档口只请了一个女工,自己则负责生产、设计到销售。王丽每天从早上五六点开始,一直到中午都会在繁忙中度过,而这段时间也是生意最好的时候。吃过午饭后,王丽可能会去逛一下市场,她的设计 灵感 主要来自时尚杂志和流花商圈的红棉、白马或壹马等服装批发市场,因为这里的商品档次较十三行要高,而且很多都来自韩国。

决定最新的款式后,中大布匹、辅料市场是王丽必去之地,因为在最快的时间内,这里的批发商会把她挑选的材料送到她仅有5个人的 制衣厂 。王丽也将以最快的速度把这些货发给全国各地,甚至国外的客户。

繁荣背后 危机 四伏

王丽仅是十三行成千上万个商户中的一个。据不完全统计,十三行总面积只有0.1平方公里,聚集了超过6000家服装商铺,上万名业主和工人,年交易额超过100亿元,每天发往全国各地的货物有三四千吨。位于十三行路口,著名的新中国大厦甚至创造过广州商业地产的最高售价11万元/平方米。

而在这些繁荣的表象背后,到处都 潜伏 着后劲不足的危机。王丽坦言,这一两年来越来越觉得身心疲惫,又无利可图。产业的便利性导致同质化严重,本来附加值就低的服装批发价格战越来越激烈,但市场对货品的周转速度又要求越来越快。

去年的金融危机使得生意更难做了,现在外贸虽有所起色,但内销实际上还没恢复,成本压力也更大了。 沈先生和王丽是 邻居 ,一样靠着一间 格子铺 做窗口,经营着女裤生意。他说,最大的成本压力来自于 人多地少 推升着这里的铺租越来越高。

眼下,一场更大的 危机 已蓄势待发,但包括王丽在内的大多数商户似乎并未察觉。《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》今年1月26日出台,这份规划备受关注之一的便是专业市场的搬迁,荔湾区成为了最主要的区域。 批发市场的去留规划还要看最后确定的方案,原则上专业市场能搬则搬,至于何时搬、怎么搬、搬哪一块,现在还没最终定论。 荔湾区委书记刘悦伦在日前召开的区委十届八次全会上表示。

还能搬去哪,在这里做生意这么久,如果要搬肯定又会像之前一德路那样,重新就近再找个铺。 沈先生称。

据了解,沈先生的看法代表着大多数商户的共识。2008年一德路商圈以临时街铺组成的小商品批发市场 艺景园被拆除后,立马就让其对面的万菱广场商铺的顶手费在三年里从5000元劲升了八十倍至40多万元。而脏乱拥挤的濂泉路去年开始整治后,周边已建成及改造的市场商铺租金也较之前暴涨了三四倍。

缘自先天发育不良

实际上,广州专业市场的搬迁和升级改造早已不是新鲜话题。早在2004年初,广州出台的第一份商业发展规划《广州市商业网点发展规划(200 -2012)》时就提出,到2010年内环路以内的八成专业市场都将迁出。

让市下此决心的原因便是 散、乱、小 的专业市场已严重影响城市规划。据广州市经贸委数据显示,广州的专业市场最高峰时一度达到1115个。值得注意的是,文件出台后,老城区的专业市场并未逐年递减,反而上升了。广州统计局数字显示,2008年广州市有商品交易市场1298个(中大布匹市场群和站西路鞋城群等视作一个市场统计),比上年竟增加97个,其中专业市场现有1000个左右。

从空间布局上看,目前广州市有高达54%的市场集中在内层圈(即三大老城区),40%的市场位于中层圈,仅6%的市场位于外层圈。老城区由于历史原因致使交通拥挤、用地紧张,从而导致物流与商流矛盾突出,这严重地影响了专业市场的进一步发展和壮大。 广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示,这一现状都是因为这些专业市场都是 野孩子 ,是经过20多年来自发形成的,普遍缺乏战略规划,甚至很多都是临时建筑。

以此次旧城改造讨论的关键区域 荔湾区为例,旺丁不旺财的矛盾极为突出。据该区公开数据显示,区域内共有2 8家专业批发市场,经营面积约280万平方米,不过因为经营管理模式较为落后,对全区财政贡献较低,全年交易额超过240亿元,但是年纳税额却只有2亿元左右,每平方米经营面积每年纳税才70元左右。

据广州日前出台的旧城改造规划,欲将荔湾旧城未来调整为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区。通过迁、提、转、引等措施,促进产业的逐步升级,从批发贸易转向旅游、休闲服务,突出成行成市的产业特色。

强制升级不如借 市场之手

王先庆表示,现在业内和学界对于专业市场的话题主要就围绕在 搬、不搬、升级改造以及得过且过 的四种观点展开, 但这几种观点都没有从市场发展条件来看问题。

他认为,专业市场应视为社会公共基础设施,它的诞生最初都是基于当地市民的日常生活需求,在经过时间的积累后,人气和商气逐渐形成,不能轻言搬迁。现在尴尬的局面是由于引导缺失、企业急功近利共同造成的, 市场升级改造已不再是单一的问题,而是涉及到广州整体经济产业的转型,、协会和企业要形成合力,一起推动。

有专家表示,其实对于专业市场的搬迁与否,各区也很犹豫。市场一走,客流、商业氛围以及税收都不可避免要流失。若要留下,就应该为市场的升级改造 埋单 ,包括停车位、道路拓宽以及形象包装等。

现在老城区的市场升级改造已并非拓宽周边马路,增加配套硬件设施就可解决。过去的 0年来广州一直重生产、轻流通,现在城区的交通网络规划已不能适应市场的发展需求。再谈升级改造成现代化商贸流通体系或也只能以换汤不换药而告终。 王先庆称,广州专业市场的改造可顺着市场发展的方向,扶持培育一批示范性的市场,利用市场的 无形之手 自然形成优胜劣汰。

商业扩张进行时:火车南站商圈奋力崛起

1月 0日,随着由广州开往武汉的G1002次和谐号高速列车从广州南站徐徐启动,国内现代化程度最高的武广高铁始发站广州南站1-7道正式开通运营。而这一天也标志着广州火车南站商圈真正 坐上 高铁,以后起之秀的姿态进入了社会各界关注的眼帘。

火车一响,黄金万两 ,这句俗语在广州的流花商圈已体现得淋漓尽致,而依托东站形成的天河北商圈也正 风光无限 。现在看来,广州火车南站商圈的崛起也许只是时间的问题。

地位:广州 南拓 重要节点

即使是在春运期间,广州火车南站依然看不见人潮汹涌的场面。站在火车南站广场看过去,这个 大块头 显得有些孤单,现在伴随它的仍然是四周一片片的空地。然而可以预见的是,不消多久这周边也将商铺林立起来。

在日前召开的广州市番禺区委十一届八次全体会议上,相关负责人表示,省、市已将广州南站周边 平方公里地区确定为穗港澳现代服务业合作先行先试区,广州南站地区、长隆旅游区、汉溪商贸区和万博商务区等将整合起来,形成综合优势,成为广州 南拓 战略的重要节点。接下来1000多亩经济留用地的开发、南站周边地区闲置物业的盘活、招商选资都将成为番禺区的工作重点。

据了解,番禺区去年曾委托相关机构调研并编制了一本《番禺区广州铁路新客运站商旅经济圈规划白皮书》,欲将这个新兴商圈打造成一个集酒店、写字楼、购物中心、公寓等一体化的都市综合体。

此外,火车站及周边地区也将大力发展现代商贸业、商务中介业和现代物流业,逐步完善批发、零售、休闲娱乐、信息发布等功能和设施。火车南站规划布局分为 三个圈层 ,第一圈层为新火车站核心区,包括行政、办公、商业等配套功能;第二圈层为混合区,包括商业、文化、金融和商住功能;第三圈层为居住区,包括居住及生活配套设施。

动向: 大块头 纷纷进驻

尽管眼下火车南站的规划还未明确,但多个专业市场项目早已闻风先动。

五湖四海国际水产交易中心本月1日正式在番禺开业,这个号称是广州最大水产交易中心的市场,比 老大哥 黄沙水产市场 大 了近十倍。尽管所处位置现在看来并不在火车南站商圈范围内,但其副总经理陈瑞标表示,广州目前最成熟的专业市场商圈都集中在火车站附近,新火车站搬迁到番禺后,也会形成一个新的专业市场商圈, 5年之后,番禺将成为专业市场重镇。

而美嘉国际服饰城可谓是真正占据了火车南站商圈的 腹地 。据其总经理王东伟介绍,该项目距离火车南站仅1公里,占地面积40万平方米,首期22万平方米可提供8000多个商铺,车位超过5000个,将成为广州最大的服饰城。

此外,番禺区经贸局局长苏治邦向记者透露,新火车站周边商业规划有几大批发市场,包括美嘉国际服饰城、广州国际展贸城及以物流、汽配等产业为主的东涌万洲工业园区,下一步将引入汽配批发市场的方案也正在论证过程中。

争议:成也高铁败也高铁

火车南站依仗着亚洲最大交通枢纽的声势以及辽阔的土地优势,尽管商圈规划还仅在调研论证阶段,但未来的蓝图似乎已清晰可见。不过,这一商圈是否拥有培育专业市场的肥沃土壤,业界还是存在着争议。

王东伟表示, 高铁时代 将使这个商圈充满无限想象。数据显示,火车南站每年的客运量将达到八千万人,每日发送达20万人次。而周边新建的汽车客运站日发送旅客量也将有 万人次。此外,除武广高铁外,贵广高铁、南广高铁、广深港高铁、广珠城际以及广州地铁2、 、7号线都在此交汇。

客户在我们美嘉拿到服装后,两个小时就可以到达湖南,华南三小时经济圈轻松打造,广东服装将在此辐射全国。 王东伟称。

记者从相关方面了解到,现在火车站与地铁汉溪站中间连接的11公里的宽阔的汉溪大道,未来将打造成汉溪物流中心,批发和零售将结合在一起,并完善相关产业链。此外,通过这里,火车南站将把长隆旅游区、汉溪商贸区和万博商务区等串联起来,形成一个集高端旅游、休闲、购物于一体的现代化商贸区。 现在投资或进驻于此,无疑是一个极好的时期。

不过也有不少专家认为,前景只是对于零售业而言,这里并不适合发展专业市场。楚睿商业有限公司项目总监李天奇就认为,并不看好物流商圈的规划。 南站是客运站,即使有高铁,针对专业市场而言,能利用到的地方也并不多。而且,番禺地理位置向南,若以公路货运位置,这里的辐射范围很有限。 他称,原来广州东站开通时,在东方宝泰的位置规划的就是打造一个15万平方米的升级版的白马服装城,但事与愿违。

中原地产项目部总经理黄韬也告诉记者,火车南站商圈的前景可能还不能那么快下结论,真正的规划还未出台,可以打造成综合旅游概念的商圈,但不能做专业市场。如果要从投资的角度来说,他建议不妨再观望一段时间,或许到今年底。

市场反应

投机客:蠢蠢欲动

据了解,一些 投机客 开始蠢蠢欲动争相 入市 。 是一名媒体工作者,就住在番禺。他告诉记者,近期美嘉国际服饰城的招商在当地引起不小的震动。 很多人连夜排队,队伍都排出几十米了,就为了拿一个号。

据 称,这是该项目第一期的招商,不但吸引了很多商户,还招来了 黄牛党 。 拿号的同时要交2万元入场费,这些黄牛领到号后就转手加个几千元拿出来炒。

美嘉相关负责人告诉记者,项目的第一期招商很快就招满了,由于有半年的免租期,且租金较老城区的专业市场低2/ ,一般签约时间都在6年至8年,吸引了不少商户进驻。

老城区商户:静观其变

不过,记者在十三行一带专业市场采访时发现,大多数商户都害怕从日出等到日落的冷清,仍持静观其变的态度。刘姐在一个临街商铺里做女装生意,对番禺建了几个大型专业市场的事情却浑然不知。 不过即使便宜我现在也还是不会去,那边还不成气候,一个专业市场的培育至少都要两年时间,这也是我们最大的承受度。等那边旺起来再去看看吧。 刘姐说,尽管现在十三行生意难做,但还是胜在有量,暂时不愿意冒险。

专家观点

王先庆:商业中心南移利好火车南站

原本的专业市场由于模式过于传统,与当前展贸业的主题相比竞争力不足。市场将迫使这些专业市场自动转型,为未来的发展寻找更好的地理区域。而广州火车南站商圈无疑可以发展成为一个窗口型的市场,它有着高起点的规划、优质软硬件配套,前景光明。甚至可以说,随着商业中心的南移,广州未来的商业在番禺。

现在,中国已经进入工业化后期,是服务业的时代,是汽车购物时代。番禺现在这种后发优势已经很明显,大型的娱乐场所、购物中心都已在此安营扎寨。未来的专业市场也一定是以现代展贸为主,汽车可以直接开到商铺门口。

沈正印:火车南站不具备货运条件

从商圈发展方面来看,广州火车南站商圈未来是有前途的,但若是专业市场,南站不具备货运条件,更多的是公路交通,由于广货更多的是往北上,其辐射优势就比不上旧火车站商圈了。

同时,专业市场有着扎堆效应,讲究产业的集聚,在市场培育方面还需要时间的积累。广州南站商圈的核心竞争力就在于后发优势。现在的提法是在此打造现代化展贸型专业市场,未来趋势如此,但现阶段更多的也只是营销概念。根据目前市场的现状来看,还达不到展贸的水平,即使是现代化专业市场,但仍然是传统交易,新瓶装旧酒而已,不可能一下就从农耕社会跳到了现代社会。

番禺部分现有或在建大型专业市场一览

名称 面积(㎡) 开业时间 所属商圈

美嘉国际服饰成 40万 亚运前首期开业 火车南站

岭南鞋城 首期10万 2009年8月27日 沙溪

五湖四海国际水产交易中心 20万 2010年2月1日 沙溪

广州国际展贸城 576万 首期2010年8月

广州沙溪国际酒店用品城 12万 2006年8月12日 大石

广州五洲装饰世界 20万 洛溪迎宾路

链接

三轮专业市场 革命

●第一轮:2004年,《广州市商业网点发展规划(200 -2012)》编制出台。根据规划,广州市原则上内环路以内市中心区不再新建批发市场,市中心区内原有条件差、配套设施不齐的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整改造。到2010年,全市批发市场总交易面积控制在1000平方米左右,其中内环路以内将从目前的100多万平方米减少到20万平方米以下。

标志事件:2005年5月,广州国际玩具礼品城开业。

●第二轮:2006年5月广州市市长张广宁率团到义乌考察小商品批发市场后,市随即下发了《批转市经贸委关于借鉴义乌市经验大力推进我市批发市场整合提升和发展工作方案的通知》。市场改造方案转为分类处理,即关闭一批、搬迁一批、改造一批。

标志事件:2009年1月,总建筑面积超576万平方米,总投资预计超145亿元的广州国际商品展贸城破土动工。

●第三轮:2010年1月26日出台《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》。

标志事件:尚无

 

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